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aq315.com
2007-12-29
来源：
深圳市消委会 人气指数：679 |
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2007年7月25日，市工商行政管理（物价）局、市国土资源和房产管理局下发了《关于规范二手房合同打印程序的通知》，要求全市各房地产登记机构、各房地产经纪机构自8月1日起，必须通过“深圳市二手房网上交易系统”打印《二手房委托合同》、《二手房预约买卖及居间服务合同》、《二手房买卖合同》，其他任何印刷版、手写版合同均不得继续使用。
深圳市推出《二手房预约买卖及居间服务合同》示范文本并统一使用，其意义是积极的，有利于规范二手房市场，保护消费者合法权益，一是交易三方必须在一起才能够签署合同，能有效避免中介吃差价的现象；二是防止了一些不良中介自制的居间合同中添加“霸王条款”，设置“合同陷阱”等；三是设立了专门的交易价款监管条款，大大降低了二手房交易过程中可能发生的风险。毕竟再缜密的合同文本，也有可能在某些方面被不良商家用来侵害消费者的合法权益。市消委会提醒广大消费者，在对示范合同补充、修改时应注意以下几个问题：
一、示范合同第二页“特别提示”第2条规定合同各方经协商，可对本合同的内容作修改、补充，修改、补充的内容应当符合法律、法规的规定。即表示只要内容符合法律、法规的规定，各方可以协商对合同的任何内容进行修改、补充，并不仅限于合同划线填充部分。切勿听信某些中介商所说的“示范文本是政府规定的格式合同，只能填写，不能修改”。尤其要注意“必要费用”和“佣金”的数额、支付方式和违约责任，并且可以约定必要费用收取时的初始服务标准和条件。
二、政府仅规定了房地产居间方佣金（必要费用）收取标准的上限，各方可以在上限以下自由商定，可以是按比例，可以是具体数额，也可以约定未签订买卖合同前不收取任何费用。
三、居间方有义务协助买方向卖方了解：包括但不限于特别提示第3条提及的一切影响该房地产交易的信息内容。买方自身也应当积极了解上述内容，以避免知情权行使不充分，进而影响交易的其它方面。
四、关于第十九条居间服务内容，买卖双方可与居间方协商，约定更加详尽的服务，包括代理、协助：赎楼、办理抵押、房产证过户等等。
五、关于佣金的支付，为促使居间方积极履行合同后续义务，确保委托人能依约获得充分的服务，建议委托方提议与居间方约定分步骤、分时段支付佣金，签买卖合同时付一定比例，留一定比例尾数，在居间方全部履行完第十九条约定的服务内容时付清。
六、建议佣金部分的违约责任配套内容分别按因卖方、买方、居间方的过错或违约，具体约定如何返还、如何赔偿，在第二十五条之后增加6、7、8三款：6、因卖方过错或违约，致买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》后最终未能完成该房地产产权过户的，居间方应将向买方所收取的佣金返还，返还后可要求卖方赔偿。7、因买方过错或违约，致买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》后最终未能完成该房地产产权过户的，居间方应将向卖方所收取的佣金返还，返还后可要求买方赔偿。8、因居间方过错或违约，致买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》后最终未能完成该房地产产权过户的，居间方应向买卖双方返还已经收取的佣金。造成买卖双方损失的，应承担赔偿责任。
七、在委托买卖房产前，消费者需注意要求经纪机构出示营业执照、备案证书及从业人员执业登记卡，不要与无证无照的“黑中介”交易，以免利益受损。
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