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aq315.com
2008-07-16
来源：
太原市消费者协会 人气指数：264 |
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衣食住行，是人们生活中的几件大事。尤其是房子。购买一套称心如意的房子，是许多人的梦想。房子在人们的财产中也占了相当大的比重，但是，如果消费者没有房屋方面的知识和购房经验，不了解购房中存在的风险和物业公司的产生及收费程序，很容易落入一些不法开发商的圈套，会让消费者伤神费脑，精疲力尽。
太原市消协最近就接到这样一些投诉：李先生所购住房不但延期交房，而且物业费也由开发商私自涨价。而王先生所购住房根本就没有经过任何行政部门验收，就要消费者交钱领钥匙。
经调查了解，现在商品房市场存在以下诸多问题:
(1)一些开发商经常夸大宣传，消费者也往往轻信宣传与口头承诺，事前往往忽视仔细阅读合同文本就预交定金或草草签下房屋买卖合同。
（2）交房时开发商经常忽略出示一些房屋合格的证明文件及质量保证书，而消费者也因没有相关的知识而盲目地接受房屋。
（3）开发商会延期交房，但他们在有关逾期交房的违约责任的条款中以“空白”代替各项目，使消费者没办法追究他们的责任。
（4）交房后消费者便会发现开始开发商承诺的相关设施缩水很大或根本就没有。
至于入住后的物业管理方面，也同样存在一些问题，业主的权利常常被侵犯。《物业管理条例》第四十二条明确规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《条例》还规定：物业公司的产生，必须是经业主大会讨论后再进行选聘。而在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务的，应通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
但事实往往是：开发商在房屋竣工之后，会留下自己内部的人员来接管物业。这种物业公司产生的过程已成为整个房地产开发行业的一个潜规则，这样就会产生一定的利益链。对广大业主来说，这是极为不公平的，就《物业管理条例》来说，违背了物业单位产生的法定程序；就《消法》而言，侵犯了业主的知情权、自主选择权和公平交易权。而且本来消费者在房子被相关部门验收合格后才要接受钥匙，才能产生物业费，现在是开发商常常把自己因延期产生的物业费转嫁到消费者身上，消费者如不交前期物业费就领不上钥匙，其实这就违背了《物业管理条例》。
据向相关部门了解：商品房在销售前，开发商应具备“五证”：建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，而且施工单位还应具备一定资质，这样才能开始建房销售。在施工中，应有正规监理公司进行全程监督。竣工之后，应由建筑工程质量监督站组织勘察、设计、监理、施工方、建设方、实验室、图审中心等单位进行各方面的验收，合格后到城建委登记备案，然后才能交房办理房产证。而且按建设部和国家工商行政管理总局规范的房屋合同规定，如开发商逾期交房要向消费者支付一定的违约金，逾期超过90日（遇法定节假日顺延）的，消费者有权解除购房合同，开发商一个月内应将已付房款及利息全部退还消费者。
而物业公司在商品房验收合格后才能取得收费许可证，对业主收费。至于收取标准，应由物价部门充分听取物业管理单位和小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人的意见，根据物业所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。物业单位应严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准。
房子关系到消费者切身利益，在此，消协提醒广大消费者：
1、在购买商品房时，最好先登录政府房地产网，选择信誉度很好的开发商，要先向开发商索取必要的信息资料，再查证该单位是否具备一定资质，是否五证俱全，是否可以办理银行按揭，慎交“定金”，《合同法》规定：定金不退。
2、签合同时要仔细阅读合同内容，看每一项条款是否符合国家规定，是否写得很清楚，是否与广告相差太大，如公摊面积、配套设施及规划、交楼日期及标准、土地使用年限等，还要监督开发商在买卖合同的文本中填全、填清所有条款，有可能的话要把开发商的口头承诺和广告的承诺也写进去，对条款不懂时要及时咨询有关专业人士，如有疑义要当场了解清楚，并当场提出，不要盲目在协议书上签字。
3、签好合同之后还要及时了解开发商是否到房屋交易部门进行了登记，以防一房多卖。
4、房子竣工后要核定是否经过了相关行政单位的验收，并由房地产检测部门出具房屋合格验收证明。还要注意其它应有资料如房屋的质量、保修责任等的完整。
5、房子入住后，尽快选举产生业主委员会，再选聘资质好的物业公司。协商定出物业费及物业公司的责任。
如果消费者在整个购房过程中权益受到了侵害，请您及时与开发商交涉，交涉不成可带上相关证据到消协投诉、向工商、建设等行政部门申诉或依据合同规定选择仲裁、到法院起诉。
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